诸暨市进一步推进物业服务业高质量发展实施细则

　　为满足居民日益增长的物业管理服务需求，有效破解我市物业服务业发展瓶颈，推动物业管理服务行业高质量发展，根据《绍兴市物业管理条例》《绍兴市人民政府办公室关于推进物业服务业高质量发展的实施意见》(绍政办发〔2023〕42号)文件精神，结合我市实际，制定本实施细则。

　　一、工作目标

　　构建“党建统领、政府监管、基层主导、业主自治、市场运作”的共建共治共享的小区治理格局，深入推进物业服务常态长效监管。引导培育具有竞争力的龙头企业、品牌企业，打造一批示范性、规范性住宅小区，全面提升物业服务行业整体水平。逐步实现业主委员会“应建尽建”，切实增强业主委员会履职能力和业主主体意识、自治意识，有效防范和化解物业管理矛盾纠纷，明显提升物业服务社会满意度。

　　二、主要任务

　　(一)融入基层社会治理体系

　　1.加强党建统领。坚持把加强党的领导作为贯穿物业管理工作的主线，将党建工作有效覆盖到物业管理、延伸到物业小区，全力推进“支部建在小区上”;强化镇街社区党组织对物业服务企业的领导，深入推进“双向进入、交叉任职”，抓实社区物业党建联建，积极培育“红色物业”;建立党建引领下的社区、业主委员会、物业服务企业三方协同机制，制定三方协同共治指导意见。

　　2.压实属地管理责任。镇乡(街道)是属地管理的主体，应建立健全物业管理体系，明确分管领导，配齐配强物业管理人员力量，履行物业管理职责;镇乡(街道)要建立健全居住社区综合治理工作制度，指导开展物业服务质量评价，探索建立业主委员会成员年度考核评价机制，考核结果向全体业主公布。

　　3.构建共建共治共享格局。坚持新时代“枫桥经验”，完善物业纠纷多元化解机制，构建人民调解、行业调解、行政调解、司法调解的多元解纷大格局。建立健全物业管理会商机制，定期研究解决难点问题。镇乡(街道)要调动社区社会组织、社会工作服务机构、社区志愿者、驻区单位的积极性，共同参与居住社区治理。引导物业服务企业积极参与社区文明创建、清洁城市“410行动”、垃圾分类、治安管理、防汛抗灾等基层治理及公共服务，形成社区治理合力。委托物业服务企业承担公共服务的，应当向物业服务企业支付相应费用。

　　4.推进物业管理数字化建设。做好物业管理电子信息平台的应用和维护工作，提供线上报修、投票选举、物业维修资金查询使用、保修金使用申请等多样化服务。同时通过线上线下相结合的方式，聚焦住宅小区“人、钱、物、权”四要素，按照服务内容、资金使用、物业用房“三公开”，重大事项决策、业主委员会选举、物业服务企业选聘“三透明”，企业服务、业主委员会履职、公共收益账目“三监督”标准，以点带面，辐射引领，形成全域建设“清廉物业”格局。鼓励物业服务企业、通讯运营企业和社会资本对已建小区进行智慧物业改造，开展智能家居、公共设施管理、智能门禁、停车管理等智能化物业服务;实现小区管理和服务的智能化和信息化。

　　(二)强化物业服务市场监管体系

　　5.完善物业项目招投标机制。鼓励镇乡(街道)介入物业管理项目招投标全过程监管，监督指导建设单位(前期物业招标)或业主委员会采用公开招投标方式选择物业服务企业;根据省物业服务企业信用等级、诸暨市物业服务质量考核等级评定结果，引导业主选择适合的物业服务企业。

　　6.加强物业服务收费管理。建立动态调价机制，业主应与物业服务企业在合同中约定服务价格及调价方式。市发改局应会同建设局定期发布或调整物业服务成本信息和计价规则，物业行业协会要协同配合。倡导物业服务企业定期公开在管项目收支概况(即企业“小账”)，促进形成“质价相符、按质论价、优质优价”的物业服务市场机制。

　　7.加强物业服务全过程监管。镇乡(街道)和市建设局要指导开展物业项目交付承接查验，监督建设单位邀请业主代表参与共用部位、共用设施设备的验收;市建设局要强化物业服务合同备案管理;市建设局、综合执法局、市场监管局、消防救援局等部门要定期开展联合检查，对发现问题拒不整改的物业服务企业，约谈相关负责人，根据《浙江省物业服务企业信用信息管理办法》计入企业信用档案，并对违法行为作出处罚。

　　8.强化诚信管理及行业自律。建立物业服务质量考核机制，利用物业管理电子信息平台定期开展业主满意度测评，考核结果实行晾晒制度并纳入企业诚信体系;加强职能部门、镇乡(街道)之间的联动，强化信用信息及考核结果与项目招投标、业主大会选(续)聘物业服务企业、政府采购、示范评价等方面的关联;发挥物业行业协会的作用，加强对项目负责人、企业关键岗位从业人员的培训与管理，制定行业规范，杜绝恶性竞争，构建和维护良好的物业服务市场秩序。

　　9.强化执法环境建设。严格落实《绍兴市人民政府办公室关于对涉违房屋采取“四不予”措施的通知》(绍政办发〔2015〕82号)要求，全面推进“执法进小区”。强化物业服务企业履职，对业主违规装修、违法搭建、堵塞消防通道等行为，要及时劝阻并上报，形成“小区吹哨、社区接报、部门报到”常态化工作机制。加强与法院的沟通协作，通过共享法庭、巡回审判等方式开展调解指导、普法宣传，推进物业纠纷诉源治理。

　　(三)构建业主委员会良性运营体系

　　10.优化业主委员会配置。镇乡(街道)应积极推进辖区内小区业主委员会组建工作，指导成立业主大会筹备组、业主委员会换届小组，对业主委员会成员人选进行全过程把关，提高业主委员会成员中的党员比例，实现业主委员会“应建尽建”。加强对业主委员会成员岗前法律法规和业务培训，提高依法依规履职能力。

　　11.规范业主委员会运行。严格执行业主大会决议，推动业主大会建立业主委员会换届审计、重大事项事前审议、公共收益支取审批等制度，以制度规范业主委员会日常运行。业主委员会应参加由社区组织，小区党组织、业主委员会和物业服务企业负责人等多方参与的联席会议，研究讨论小区建设管理重大问题，推动矛盾纠纷源头预防和前端化解。

　　12.加强业主委员会监督。业主委员会应当建立健全财务、档案和印章管理制度，定期向业主公布业主共有部分经营与收益、维修资金使用、经费开支等信息，保障业主的知情权和监督权;业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规的，市建设局或镇乡(街道)应当责令限期改正或撤销其决定，并通告全体业主;镇乡(街道)要加强物业管理区域资产和资金的监管，探索推行业主委员会账户由社区监管机制，开展公共收益“三年一轮审”工作。

　　(四)创新物业服务多元化产业体系

　　13.推行“多类型”物业服务模式。针对不同物业项目，面向差异化服务群体，鼓励物业服务企业探索相匹配的运营模式：老旧小区与镇乡(街道)合作推行托底式、包干式服务;普通商品房根据居民需求推行“菜单式”服务;高端商品房可试行科技赋能智能化服务;安置小区物业管理模式可采取专业化物业管理、业主委员会自治、社区管理及国有物业服务企业打包管理相结合的方式;镇乡(街道)可探索物业服务企业通过“先尝后买”方式进驻住宅小区，逐步培养居民“花钱买服务”意识。

　　14.推广“大物业”服务模式。整合规模较小、距离适当的无物业、独栋房屋、开放式小区，依法合并规整周边市政道路、背街小巷，延伸公共市政服务，形成“大物业”管理范围。可通过镇乡(街道)兜底资源购买服务与无物业小区“肥瘦搭配”、整合公共服务资源实施城市运营、结合旧改引入社会资本实现“投建管”一体化等模式，推动“破、小、散”住宅小区物业管理全覆盖。挖掘盘活社区闲置资源，因地制宜完善养老、托育、助餐、停车管理、充电设施、智能快件箱等公共服务配套设施，收益反哺“大物业”管理单位，实现“自我造血”可持续良性运转。

　　三、保障措施

　　(一)加强组织领导。健全完善市物业管理工作领导小组，由市分管领导任组长，市建设局主要负责人任副组长，市委社工部、市府办、编办、信访局、发改局、公安局、民政局、司法局、财政局、人社局、自规局、文广旅游局、应急管理局、市场监管局、综合执法局、生态环境分局、供电局、电信局、大数据中心、人民法院、消防救援局等部门(单位)和各镇乡人民政府(街道办事处)分管负责人为成员，负责全市物业管理工作的组织领导，定期召开工作会议，研究部署物业管理工作重大问题。下设办公室在建设局，负责牵头落实领导小组的决定，研究制定全市物业管理相关政策，部署重要活动，统筹协调重大问题。

　　(二)加大政府扶持力度。将物业服务业纳入全市现代服务业扶持发展范畴，市财政局每年配套安排物业管理专项经费，纳入年度财政预算，主要用于行业产业发展、争先创优和物业管理行业诚信建设等。

　　(三)加强考核培训。多渠道、多形式宣传有关物业管理的法规政策，引导社会各界和广大业主关心与支持物业管理工作，营造良好工作氛围;不断加大对镇乡(街道)、村(社区)物业管理工作人员以及住宅小区业主委员会成员的业务培训力度，提升物业管理水平。加强对住宅小区物业管理工作的日常监督检查，将其纳入镇乡(街道)、部门综合考核内容。

　　本实施意见自2024年8月23日起施行。

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